La inversión del sujeto pasivo, en claro
Normalmente, quien presta el servicio repercute el IVA y lo ingresa. En la construcción hay una excepción importante: el artículo 84.Uno.2.º f) de la Ley del IVA convierte en sujeto pasivo al cliente empresario en estas operaciones:
- Ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, y las cesiones de personal para realizarlas,
- consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista,
- que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
La regla se extiende a toda la cadena: también se aplica cuando el destinatario es el contratista principal u otro subcontratista en esas mismas condiciones. Si eres subcontratista de una constructora en una promoción, lo normal es que factures sin IVA.
Lo que no entra. La reforma del baño de un particular, el mantenimiento de un local o una reparación que no sea rehabilitación en sentido legal siguen con IVA repercutido. Para la Ley del IVA (artículo 20.Uno.22.º B), rehabilitación exige, entre otros requisitos, que más del 50 % del coste del proyecto sean obras de consolidación o tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas (u obras análogas o conexas), y que el coste total supere el 25 % del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación.
La comunicación previa del cliente
Para que tengas seguridad, el artículo 24 quater del Reglamento del IVA pide al destinatario que comunique expresa y fehacientemente, antes o en el momento de contratar:
- Que actúa como empresario o profesional en esa operación.
- Que la obra se realiza en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones.
El promotor lo comunica al contratista principal; el contratista, la segunda circunstancia a sus subcontratistas. Puede hacerse con una declaración escrita y firmada bajo su responsabilidad. Guárdala con el contrato: es tu prueba si la Agencia Tributaria discute después la factura sin IVA.
Cómo es la factura
El Reglamento de facturación exige en estas facturas, además de los datos de siempre (ver requisitos de una factura en España):
- El NIF del destinatario, obligatorio cuando es el sujeto pasivo (artículo 6.1.d).
- La mención «inversión del sujeto pasivo» (artículo 6.1.m).
- La base imponible, sin cuota de IVA repercutida.
- Si en la misma factura hay partidas con y sin inversión del sujeto pasivo, la base de cada una por separado (artículo 6.2.b).
| Concepto | Obra para promotor (inversión) | Reforma para particular |
|---|---|---|
| Base imponible | 20.000 € | 20.000 € |
| IVA repercutido | No (lo declara el cliente) | 21 % o, si se cumplen los requisitos, 10 % |
| Mención especial | «Inversión del sujeto pasivo» | Ninguna |
| Retención IRPF (módulos) | 1 % si te la aplican | No (el particular no retiene) |
El 10 % para particulares es el del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA: renovación y reparación de viviendas cuando el cliente es una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para sí, la construcción o rehabilitación terminó al menos dos años antes y los materiales que aportas no superan el 40 % de la base. El artículo añade otras condiciones: revísalas antes de aplicarlo.
Certificaciones de obra y anticipos
En una ejecución de obra con aportación de materiales, el IVA se devenga cuando los bienes se ponen a disposición del dueño de la obra (artículo 75.Uno.2.º). Una certificación que solo mide el avance no cambia esa regla.
Pero si cobras a cuenta antes de terminar, el IVA se devenga en el momento del cobro, por el importe percibido (artículo 75.Dos), y hay que expedir factura por ese pago anticipado (artículo 2.1 del Reglamento de facturación). En la práctica, cada certificación que se paga genera su factura. En las obras para una Administración pública, el devengo es la recepción de la obra (artículo 75.Uno.2.º bis).
Las certificaciones también sirven para cobrar: el artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las admite como prueba en el proceso monitorio. Lo explicamos en mi cliente no me paga.
Retenciones: IRPF y garantía
IRPF. Si determinas tu rendimiento por módulos en actividades como albañilería y pequeños trabajos de construcción, instalaciones y montajes, fontanería, revestimientos y solados, carpintería y cerrajería, pintura o yeso y escayola, tu cliente empresario te retiene el 1 % (artículo 95.6 del Reglamento del IRPF). Si estás en estimación directa, comunícaselo por escrito y no te retendrá.
Retención de garantía. La Ley de Ordenación de la Edificación permite al promotor retener durante un año el 5 % de la ejecución material para responder de vicios de terminación. El Real Decreto 238/2026 aclara que, a efectos de medir el plazo de pago de la factura electrónica, ese plazo termina con el pago completo sin contar esa retención (disposición adicional sexta).
Factura electrónica y plazos de pago en la cadena
La factura electrónica obligatoria llega al sector con las mismas fechas que al resto: el 6 de octubre de 2027 para quien supere 8 millones de volumen de operaciones y el 6 de octubre de 2028 para los demás (calendario completo). Los subcontratistas de contratos del sector público que ya presentan sus facturas al contratista principal por el registro de la Ley de Contratos tienen hasta 24 meses desde la entrada en vigor de la orden ministerial para adaptarse al nuevo sistema.
Y la Ley de morosidad se aplica expresamente a los pagos entre contratistas principales, proveedores y subcontratistas (artículo 3 de la Ley 3/2004): máximo 60 días, intereses y 40 euros si pagan tarde. Ver intereses de demora y 40 euros.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se aplica la inversión del sujeto pasivo en una obra?
En las ejecuciones de obra y cesiones de personal derivadas de contratos entre promotor y contratista, o entre contratista y subcontratistas, cuyo objeto sea la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones (artículo 84.Uno.2.º f de la Ley del IVA).
¿Qué debe poner la factura con inversión del sujeto pasivo?
Los datos habituales, el NIF del cliente, la base sin cuota de IVA y la mención «inversión del sujeto pasivo», según el artículo 6 del Reglamento de facturación.
¿Una reforma para un particular lleva inversión del sujeto pasivo?
No. El cliente debe ser empresario o profesional y la obra, de urbanización, construcción o rehabilitación en el marco de una promoción. Al particular se le repercute el IVA: el 21 % o, si se cumplen las condiciones del artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA, el 10 %.
¿Cuándo se devenga el IVA de una certificación de obra?
En una obra con aportación de materiales, al poner la obra a disposición del dueño. Si antes cobras a cuenta, cada cobro devenga el IVA por el importe percibido y debe facturarse.
¿Qué retención de IRPF aplica a un albañil en módulos?
El 1 % sobre los ingresos íntegros cuando el pagador es empresario o profesional, según el artículo 95.6 del Reglamento del IRPF, salvo que el albañil comunique que está en estimación directa.
Fuentes
- BOE — Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (arts. 20, 75, 84 y 91) (boe.es)
- BOE — Reglamento del IVA, Real Decreto 1624/1992 (art. 24 quater) (boe.es)
- BOE — Real Decreto 1619/2012, Reglamento de facturación (arts. 2 y 6) (boe.es)
- BOE — Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007 (art. 95.6) (boe.es)
- BOE — Real Decreto 238/2026 (disposición adicional sexta y disposición transitoria primera) (boe.es)
- BOE — Ley 3/2004, de lucha contra la morosidad (art. 3) (boe.es)
Este artículo resume los textos oficiales para ayudarle a organizarse. No sustituye el asesoramiento personalizado de su gestor o asesor fiscal.